Extrajudicial (Bancário)
Imóveis retomados por bancos.
O imóvel foi dado em garantia (alienação fiduciária) e, com a inadimplência, o banco consolida a propriedade e o leva a leilão em 1º e 2º leilão, sem processo judicial. O rito é rápido e regido pela Lei 9.514/97 e pelo edital do leiloeiro.
Principais riscosImóvel ocupado pelo antigo devedor, débitos de condomínio e IPTU, prazos curtos de pagamento e possibilidade de questionamento judicial da consolidação.
Como a Mireu atua
1Diligência do edital e da matrículaConferimos a consolidação da propriedade, averbações, débitos e a situação de ocupação.
2Teto de lance por custo totalProjetamos leiloeiro, ITBI, débitos, desocupação e reforma para definir até onde ir.
3Pós-arremate até a posseEscritura, registro e desocupação amigável, com plano B jurídico se necessário.
Judicial
Vendas em processos cíveis, trabalhistas e fiscais.
O bem é penhorado em um processo e vendido por ordem do juiz para pagar a dívida. As regras estão no edital e no processo: valores de 1ª e 2ª praça, forma de pagamento, parcelamento e prazos de recurso.
Principais riscosRecursos e embargos que atrasam a carta de arrematação, ocupação do executado, débitos anteriores e leitura incorreta do processo.
Como a Mireu atua
1Leitura do processo e do editalAnalisamos penhora, intimações, avaliação e eventuais nulidades antes do lance.
2Estratégia de praça e parcelamentoDefinimos em qual praça entrar e o teto com base em ROI e prazos realistas.
3Carta de arrematação e imissão na posseAcompanhamos a expedição, o registro e a posse, com desocupação conduzida.
Judicial de Direitos
Arrematação de direitos sobre o bem.
Em vez do imóvel em si, arremata-se o direito que o devedor tem sobre ele: por exemplo, direitos de compromissário comprador ou de um financiamento em andamento. Depois do arremate, é preciso regularizar a titularidade.
Principais riscosSaldo devedor e pendências junto ao credor original, necessidade de quitar ou assumir o contrato e prazo maior até a matrícula em seu nome.
Como a Mireu atua
1Mapeamento do direito arrematadoIdentificamos exatamente o que está sendo vendido e quais obrigações acompanham.
2Custo total com regularizaçãoSomamos saldo devedor, taxas e cartório ao lance para ver se a tese fecha.
3Regularização da titularidadeConduzimos a transferência, a quitação e o registro da propriedade.
Falimentar
Ativos de massas falidas e recuperação judicial.
Bens de empresas em falência ou recuperação judicial são vendidos pelo administrador judicial para pagar credores. Costumam ser imóveis maiores (galpões, terrenos, unidades comerciais) com regras específicas de sucessão de dívidas.
Principais riscosPassivos trabalhistas e tributários vinculados, ocupação por terceiros, ativos sem uso há anos e prazos de homologação mais longos.
Como a Mireu atua
1Análise do plano e do editalVerificamos a forma de alienação, a sucessão de dívidas e as condições de pagamento.
2Viabilidade por teseRenda, giro ou uso próprio: projetamos cenários com prazos de homologação.
3Execução do pósHomologação, registro, regularização documental e posse do ativo.
Particular / Venda Direta
Oportunidades fora do rito judicial.
Bancos, fundos e empresas vendem imóveis retomados diretamente, por proposta fechada, concorrência ou preço tabelado, sem leilão judicial. As condições variam por vendedor e por edital.
Principais riscosCondições de pagamento pouco flexíveis, imóvel ocupado ou sem vistoria, débitos não assumidos pelo vendedor e pouca margem de negociação.
Como a Mireu atua
1Diligência do imóvel e do vendedorMatrícula, débitos, ocupação e regras da proposta antes de assinar qualquer coisa.
2Proposta com teto definidoEstruturamos a oferta com base em custo total e comparáveis de mercado.
3Formalização e posseContrato, escritura, registro e entrega do imóvel, com desocupação quando necessária.
